作者：张大伟 来源：大伟看楼市获授权转载，原文有删减

最近一年最奇葩的房地产事情莫过于三件：

1：上海人排队离婚

2：全国出现了160宗血糊糊的地王，楼面价超过房价

3：城市分化，大大想去库存的地方，三四线城市库存积压，而不用去库存的一二线出现了库存稀缺。

这三大奇葩背后其实都是银行在作祟，看看数据：

（万科的上半年利润只有53亿，在所有公布的A股上市公司中排名第33，利润第一工商银行上半年的利润为1502亿，万科的半年利润只相当于工商银行一周的利润）

120家企业半年报合计2016年上半年的营业收入为5556.8亿相比2015年同期的4043亿涨幅高达37.44%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅，仅从2015年上半年的397.85亿上涨到了2016年上半年的452.16亿。

120家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3。

而120家房地产公司452亿的总利润，可以说对比建设银行2016年上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大。

17家银行合计利润为7250.26亿，而120多家上市房企的利润额合计为452.16亿，，也就是说房地产的利润只有银行利润的6%。

8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有60宗，其中溢价率超过100%的地王高达45宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上，地王最密集的月份。背后其实都是银行金融体系提供的高杠杆。

其次：为什么三四线城市去不了库存？

本轮房地产政策的目的是去库存，但其实都知道，库存只存在于三四线城市，但为什么最后的结果使得本来库存就不多的一二线楼市出现了爆发，而三四线城市不温不火？

其实根源除了经济结构、人口流向以外，就是银行。

本轮房地产政策的主要特征是加杠杆、降低资金成本。但三四线城市银行并未执行优惠购房利率，反而是一二线城市，利率执行最优惠的政策，这导致了房地产市场出现了非常明显的分化。

以贷款100万为例，20年周期，三四线城市需要比一线城市多支付利息7万多。

不仅如此，对于开发商，当下大部分银行也选择放款，三四线项目能够融资的可能性非常小。

第三：上海人排队离婚的根源是为了保住贷款的机会

如果家庭无房，是不用考虑离婚的，因为任何政策也不可能限制没有买过房、没有贷款过的人购房。离婚的目的是为了避免出现之前传闻的如果出台新政，新政后一定时间内离异不可以贷款。也就是说这些需求都是改善需求，算是上海市场卖一买一，或者有一再买一人群。

如果你认真分析，你会发现，只要信贷调控，房价必然是跌的，但遗憾的是，信贷的大方向是宽松：

本轮房地产市场的爆发最主要原因是信贷超发，同时购房成为加杠杆的最主要方向。

现在房地产政策本身已经影响不了恐慌的购房者，如果信贷不收紧，任何政策都会很快消化，而央行为了维持经济走势，又不得不宽松信贷。

市场进入了恶性循环中。

银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

这么多年的历史可以看到，房地产的价格上涨爆发，主要原因和信贷过量有明显的关系。虽然房价上涨的表面原因是供需结构导致的，房地产市场的供不应求所以房价加速上涨。但事实上，出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。

房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是投资需求。在当下的高房价下，房租对比房价显得非常低，租售比大部分城市都达到了1:500甚至更高。也就是如果单独只考虑居住属性，不会有人买房。那么为什么需求量还会这么大？

投资需求旺盛，或者是看中未来上涨期待投资获利，或者是害怕将来再涨，早买早安心。而出现这些投资需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，投资需求无限大的释放在房地产市场。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！如果银行不改革，信贷不收紧、房价一定会继续疯下去。

【推荐】兴业宏观报告：一线楼市是高β资产

作者：鲁政委、李苗献、郭于玮，来源：兴业研究获授权转载，本文以《一线城市房价涨得快跌得也急》为题，发表于香港《大公报》（8月31日）

注：beta值（β值），是一种风险指数，用来衡量个别股票或股票基金相对于整个股市的价格波动情况。β值越高，意味着股票相对于业绩评价基准的波动性越大，反之亦然。

在我国的房地产市场中，不同类型城市的房价涨势出现明显分化。一线城市的房价涨幅显著高于二线与三线城市。许多人因此认为,一线城市房产属于安全投资标的。那么，一线城市房产是否的确是低风险资产呢？国际经验或许能够给我们提供一些镜鉴。

我们以日本、美国、韩国和新加坡为例，来考察核心地区与其他地区的房价涨跌情况。结果显示，在楼市繁荣期，核心地区的房价涨幅的确更高；然而，与大众信念不同的是，在楼调整期，核心地区的房价跌幅相应也更大。

1、日本的经验

由于缺乏日本分地区的房价数据，我们使用城市土地价格指数来近似衡量房产价格。日本上个世纪的楼市繁荣于1991年结束。当年日本6个主要城市的土地价格指数高达285.3。而排除6个主要城市后，其他城市的土地价格指数仅为144.9。经过九年的调整后，2000年6大城市的土地价格指数下落到了与其他城市指数相当的水平上（特别指出的是，这里仅仅是都以2000年3月31日为基期100的指数数值接近，而不是房屋的绝对价格一样。下同，不再特别说明）。期间6大城市土地价格下降近65%，而其他城市的土地价格仅下跌31%。

2、美国的经验

美国次贷危机爆发前，10个大中城市的房价涨幅明显高于全国房价涨幅。在2006年的年中房价见顶时，10个大中城市的房价指数约为226.3。而全国房价指数约为192.3。2009年7月，10个大中城市的房价指数下跌到了与全国房价指数相当的水平上。期间10个大中城市的房价下跌约31%，而全国房价指数下跌不到20%。

3、韩国的经验

2002年至2008年，韩国房价也经历了较快上涨。首尔房价指数大致于2008年9月见顶，达到108.76。同期全国房价指数为89.27。此后，首尔房价指数稳中有降，全国房价指数仍呈上涨趋势。2014年后，首尔房价指数与全国房价指数水平基本一致。

4、新加坡的经验

由于新加坡的面积较小，难以划分为不同的城市群。因此，我们对新加坡中央区与非中央区的地产价格进行比较。从1998年第四季度为基期的房价指数来看，2006至2008年，新加坡地产价格出现快速上涨。2008年第一季度，中央区房价指数见顶，达到131.3。同期非中央区房价指数仅为115.3。2008年下半年起，新加坡房价快速下跌，而中央区的房价跌幅大幅超过非中央区。2009年第一季度，中央区房价指数回落到了与非中央区房价指数相当的水平上。

综上，尽管核心地区的房价能够在楼市繁荣期涨幅更大，但在调整时期，其调整幅度也大于其他地区。因此，如果借用金融市场的术语，一线城市房产是一种典型的高β资产。