潘某与环球公司签订《借款协议书》，约定环球公司向潘某借款人民币205万元，借款期限为9个月，借款利息为月息1.8%，每月1日结息一次。环球公司以自己开发的XX商品房预售合同网签并备案给潘某，作为上述借款的抵押担保。环球公司承诺所抵押给潘某的房屋建设及交付标准也按别的楼层标准（即室内精装修），不得有区别。在借款期内，若环球公司未按时支付利息，潘某有权终止借款协议，并要求环球公司结清本息本息。若逾期超过一个月未结清本息，潘某有权将所签订的环球万豪房屋出售他人，收益归其所有。出售房屋的收益不能抵销借款本息的，潘某有权向环球公司再追索本息。借款到期后，除从借款到期之日继续支付月息外，环球公司还应向潘某按日支付借款金额百分之一的违约金。协议签订后，潘某通过银行转账方式向环球公司交付了人民币205万元款项。后潘某与环球公司签订《延期借款合同》，约定将借款期限延长半年。有关本金与利息在借款期内与到期后的违约责任及权利义务条款仍按照三方于原签订的《借款协议书》执行，原借款协议书为借款合同与本延期借款合同的抵押物均一致，两份合同是不可分割的共同体。潘某与环球公司所签订的商品房预售合同事实上是借款合同的一个抵押，而非真正的买房合同，同样名称为购房款的事实上就是借款，各方对此事实均无异议。

由于环球公司的违约行为，潘某提起本案诉讼，要求环球公司归还借款人民币205万元及利息、违约金。

环球公司答辩称：潘某与环球公司之间并非借款合同关系，而是商品房买卖合同关系，涉案借款实际上系潘某向环球公司购买商品房的价款。双方签订的商品房买卖合同已经经过备案登记，对双方均由约束力，应继续履行。潘某不得单独就借款合同提起诉讼，且其一并主张借款利息及违约金超过法律保护范围，应当依法予以调整。

本案争议焦点在于潘某与环球公司之间的法律关系性质。

判决：

环球公司向原告潘某偿还借款本金人民币205万元并支付利息。

解析：

环球公司主张称，其与潘某之间虽然签订了借款协议，但两者之间实为商品房买卖合同关系而非借贷关系，涉案借款实为潘某向环球公司支付的购房款。但该主张与《延期借款合同》中约定的“双方所签订的商品房预售合同事实上是借款合同的一个抵押，而非真正的买房合同，同样名称为购房款的事实上就是借款，双方对此事实均无异议”显然不符，环球公司也未提供证据证明其主张，故该主张缺乏事实依据。结合本案现有证据，潘某与环球公司之间应为民间借贷关系，涉案《借款协议书》及《延期借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方应当按约履行各自义务。潘某已依约向环球公司交付了人民币205万元借款，但环球公司未按约按期支付借款利息。故潘某有权根据合同要求环球公司归还借款并支付逾期利息。关于逾期利息数额，本案中潘某同时主张合同约定的月利率1.9%的利息以及逾期每日按借款金额百分之一计算的违约金，已超过同期银行贷款基准利率的四倍，应依法予以调整。

对于借款协议书中约定的有关商品房买卖条款的效力问题，潘某与环球公司签订商品房预售合同的目的，系为了担保本案借款债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房预售合同并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在环球公司不能按时归还借款本息的情况下，潘某可以通过出售涉案房屋或直接归将该房屋归其所有等方式确保借款债权得以实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中潘某与环球公司签订商品房预售合同并办理备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿，而不能直接获得担保财产的所有权。具体到本案，既然涉案商品房预售合同是作为本案人民币205万元借款债权的担保而存在，那么作为债权人的潘某实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人主张债权，在环球公司拒不还债或者无力还债的情况下，潘某才能以适当的方式就涉案商品房预售合同项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。但鉴于潘某在本案中并未对前述房屋主张相应权利，故法院对此不作处理。待本案判决生效后，若环球公司不履行生效判决确定的金钱债务，潘某可以申请拍卖涉案房屋以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，环球公司或者潘某均有权主张返还或补偿。