“沿海追求的是内在的发展质量，以及良好的盈利性，表面的数字游戏并不是十分在意。”

观点地产网 2016年11月，沿海绿色家园集团（简称沿海集团）发布了新的企业发展战略，本次战略中房地产业务布局调整引发市场关注。就在近日，该公司执行董事夏向龙接受了观点地产新媒体专访，对一系列问题作出解答。

精通财务的夏向龙对“风控”有着专业的敏感性，他在采访中多次强调现阶段房地产沿用香港模式，即利用大量银行资金买地、盖楼、卖房然后开始新一轮循环的做法存在风险，尤其是行业出现波动的时期。而沿海集团选择转型轻资产，代运营政府及中小开发商等手中的项目，基本实现“用相对少资金获得更好的资源”。

在项目层面，夏向龙透露，经过过去数年的轻资产布局，未来旗下将陆续有数个整理好和整理中的项目入市，今后沿海集团的房地产业务发展将侧重于房地产轻资产运营、城市更新两大方面。

小股经营如何掘金？

联合拿地开发，无疑是过去数年房地产市场的一大关键词。在地价上涨、项目操盘越来越复杂、利润可控区间收窄的新形势下，相比与过去独立拿地开发，合作成为开发商的新选择。

早在2012年，沿海集团已提出轻资产战略，创新性地将产业投资、金融、地产开发等价值链进行整合，引入互联网+和健康产业资源，沿海集团期望通过轻资产模式完成由价值链封闭的开发商向价值链开放的平台服务商转变，不再是依赖一个资金渠道来源，而是有多渠道的资金来源。这几年沿海在轻资产方面取得的成绩也证明这个选择是正确的，目前在上海（楼盘）、北京（楼盘）、武汉（楼盘）、重庆（楼盘）、佛山（楼盘）等地均有较为成功的项目案例，这些项目在销量和产品口碑等方面在当地都名列前茅，并为合作伙伴提供了可观的投资效益，当然沿海也从中获得不错的代建收益和项目股东回报。。按照该公司表述，其拟合作的LP（普通合伙人）包括金融机构、资产管理公司，及一些拥有土地资源但专业化程度不高的开发商。

夏向龙在接受观点地产新媒体专访时介绍称，在落实轻资产战略时，沿海集团主动放弃第一大股东身份。在他看来，轻资产模式本质上是一种合作开发，沿海集团作为中小股东，全程负责运营管理、项目管理，并收取相应管理输出费用。

这种轻资产模式也称为“小股操盘”，即沿海集团在合作项目中不控股，但项目仍由沿海集团的团队操盘，使用沿海集团的品牌和产品体系，共享其信用和采购资源。作为操盘方，则可以借此机会提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自由资金投资回报率。

夏向龙从风险控制的角度，解释了沿海集团转型轻资产后带来公司治理方面的另一个改变：“由于公司的合作项目大部分都未达到50%以上的持股比例，因此基本不用在财务方面并表。”

“并表意味着要控股项目公司、提供担保并承担风险，而轻资产主要充当代运营的角色。”夏向龙强调，沿海集团鲜有考虑并表的需要，公司要坚持把经营做好，把质量提高，把专业能力体现出来，不能为了并表而增加股东风险。

按照沿海集团的轻资产战略，与金融机构、资产管理公司、中小型开发商共同投资后，公司实际负责项目的开发、定位等工作，投资方仅参与财务监控。作为项目经理方，沿海集团同样拥有在预判市场、评估收益的前提下，做出对各方股东来说至关重要的决定。

城市更新的思路与机会

与轻资产运营项目不同的是，沿海集团在城市更新层面采取的动作体现了另一种战略层面的考量。

观点地产新媒体查询，沿海集团于今年8月将天津（楼盘）北辰区北仓镇项目70%转让予万科，总代价为8.75亿元。根据相应设算利率，出售收益估计约为港币20.77亿港元。值得一提的是，沿海集团仍保留项目公司30%实益权益，不仅拥有优先利润的权利，还可以按股权摊分项目公司的利润。

某种程度上，天津北仓镇项目对于沿海集团的意义重大。2010年10月，天津北仓示范小城镇项目正式签约，沿海集团首次以一级开发商进入这座华北城市。根据天津发改委披露，项目总投资成本高达107亿元，涉及总地盘面积约290万平方米，将发展总建筑面积约430万平方米。

去年6月底，天津北仓镇项目出让首宗地块，最终被路劲以20.6亿元竞得，溢价率69%。这也被沿海集团视为一级开发取得阶段性成功的标志性事件，反过来，该项目也为其进一步在其它城市拓展业务提供了示范作用。

夏向龙对观点地产新媒体表示，沿海集团在2012年转型轻资产同时，已经把城市更新作为重点发展方向之一。截至目前，集团已在北京、天津、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、佛山、珠海（楼盘）等八座主要城市落地城市更新项目。

“有数据统计，未来五年城市更新市场份额达到30多万亿元。”在夏向龙看来，包括深圳、广州、上海等城市目前存在的城市更新需求很大，而且经过长时间开发，城市核心已基本没有增量土地供应，开发商主要通过城市更新途径获取发展机会。

他透露，经过四年持续布局，进入2016年，沿海集团的城市更新项目已经开始产生收益。尽管城市更新项目投入长，还伴有一定风险，但回报相对也是比较高的。

在官方表述中，参与土地开发权的获取被沿海集团认定为是产业链整合的必要环节之一。但在具体操作上，夏向龙表示，公司会视情况采取只涉足一级开发或一二级联动的做法。

以天津北仓镇项目为例，由于项目体量大、运作周期长，这类城市更新项目往往分批次入市，仅靠一家开发商难以实现。“沿海集团不排除会把部分项目用地转让，但会保留增值空间最大的部分，运用自身的经验及团队打造。”

至于广州、珠海等地的城市更新项目，夏向龙则表示，二级开发基本会交由沿海集团整体负责。“珠三角市场的发展潜力比较大，公司要保留一些长期产生稳定现金流的项目。”“未来的房地产取决于两点，一是专业能力，二是资本、资源。相对于其它小型开发商而言，沿海的专业能力更强，同时在资本、资源方面也具有深厚底蕴和优势。”夏向龙表示。

以下为观点地产新媒体对沿海绿色家园有限公司执行董事夏向龙先生的专访实录：

观点地产新媒体：中共提出房地产市场要建设长效机制，和去年提出去库存的表达方式已有很大不同，您怎么看待明年的房地产形势？房企应该采取怎样的策略以应对变化？

夏向龙：房地产行业需要长效机制。如果行业不健康，对国家经济发展不是好事，对参与其中的人也不是好事。现在行业有很多高风险因素，比如地产商高价拿地时，大部分资金是源自金融机构。中国不能总期待一波一波的涨价把此前的拿地成本消化掉，这种风险经过不断累积容易爆发。

经过调控，房地产行业按照市场规律走，这才是长期发展的根本方向。地产商要根据自身的体量、优势、人才、布点情况来选择适合的商业模式，这很关键。

沿海也很关注政策动向，每年都会召开战略会议研讨行业的发展方向。11月份，公司刚开了一个战略会议，对行业也做出了判断。从战略会议的初步判断看，国家调控的方向基本符合预期。公司根据自身一系列优劣势，在资源匹配度方面做出了思考及重新布局。

观点地产新媒体：沿海集团从2012年开始布局轻资产，目前这种转型进行到哪个阶段？对于公司于今年11月召开战略会议的内容，能否透露更多信息？

夏向龙：轻资产是一个重点转型方向。沿海做轻资产比较早，2011年提出，2012年开始做。当时转型的时候选择了不并表，这和其它同行不一样。因为大部分房地产公司对业绩有要求，要并表。而沿海纯粹做轻资产探索，不要求并表，所以财务数据看起来不那么好看。

沿海联合境外基金、中小型开发商，已在若干城市开发合作了七八个项目，总体来看回报和经营是理想的。这对沿海有支撑作用，在今年的战略会议上，公司也认可这个战略，提出继续完善并加大投入轻资产业务。

从轻资产模式看，沿海从2007年开始和境外资金合作开发项目。当时人民币处于升值阶段，境外资金除了享受项目收益，还有汇率收益。不过现在人民币贬值比较明显，境外资金的看法也有所变化。未来公司和境外基金合作的比例，可能会有所下降。

另一方面，沿海会借这一波市场调控的节点，尝试和中小开发商合作。未来的房地产取决于两点，一是专业能力，二是资本、资源。相对于其它小型开发商而言，沿海的这两方面的能力都有较强优势。这些公司在运营的过程中碰到问题，沿海把项目接盘过来，和它们合作。

观点地产新媒体：在轻资产选择上的标准是什么？公司内部有什么样的指引？

夏向龙：公司内部下发了指引，对布局城市有严格限定。现在已进入十多个城市，核心要本着对公司股东负责、对客户负责的出发点。公司不计划进入三四线城市，轻资产在这些城市推进难度较大。

在轻资产业务上，沿海也赋予了城市公司更多的职权。按照原来的做法，轻资产主要依赖于集团的投资部统筹。现在集团将权力全面下放到一线，城市公司拥有从投资、运营、管控、决策等一系列主动权。因为城市公司在前线的嗅觉更为敏感，更了解客户的需求，可以充分发挥其优势。

现在沿海在拓展的所有项目，只要城市公司建议不做，那集团肯定不逼他们做。总体而言，风险由集团把控，项目选择权在城市公司手上。

观点地产新媒体：这意味着沿海接下来要运用这种手段进一步深化布局？

夏向龙：对。沿海提倡把权利下放到一线城市公司，让他们把蛋糕做大。公司希望通过过去几年转型轻资产积攒的经验，让各城市公司把团队打造得更有战斗力。公司也让城市公司做专项研究，以及知识、人才等储备，这方面的投入动作很大。

房地产始终是沿海最主要的业务支撑，这是安身立命所在。而轻资产又是我们房地产业务的两大主要领域之一。虽然上市公司现在对轻资产项目不并表，但轻资产的发展大方向不会改变，我们将继续发挥沿海在项目策划、项目运营、项目营销、成本管控等房地产开发价值链的优势，进一步扩大沿海的轻资产布局，提升轻资产运营管理水平，塑造更多优秀的轻资产运营案例。

观点地产新媒体：城市更新也是沿海的战略方向之一，考虑到每个城市的城市更新模式不一致，公司在这方面具体的发展思路是什么？

夏向龙：沿海做城市更新的时间比较长。公司第一个项目就是城市更新，2000年在深圳也做了城市更新。2012年转型轻资产的同时，也把城市更新作为战略方向，布局了8个大城市比如北京、天津、广州、深圳等。

对于沿海而言，城市更新布局的项目到了2016年已经开始产生收益了。公司位于天津的项目占地约5平方公里；其中可挂牌的部分占357万平方米，还建部分还有100多万平方米，加起来大概有460万平方米。去年项目出让了一块地，楼面地价也超过了7000元/平。

尽管城市更新项目投入时间较长，还伴有一定风险，但回报相对也是比较高的。有数据统计，未来五年城市更新市场份额达到30多万亿元。包括深圳、广州、上海等城市现在的城市更新面积很大，而且城市核心地段的土地都是主要通过城市更新途径获取。

对于城市更新，沿海过去主要以大事业部的概念进行运营，如今主要分两种不同的项目开发阶段成立专门的业务团队：在项目初期主要将通过事业部推进；而当项目进展到了一定成熟度，就成立项目公司专门推进后续事项。

沿海的策略是，轻资产保证运营，锻炼团队的能力，以及获得盈利；城市更新存在一定的波动性，仍是重要的盈利来源。轻资产的比例会大一些，但城市更新也不会占比过低。

观点地产新媒体：过去两年，大量的品牌房企在土地二级市场公开抢地，相反沿海选择了其它途径？

夏向龙：现在的土地太贵了，其它开发商投入大量资金可能只能获得一两宗地，相比之下，沿海可能用这部分资金用来洽谈五到十个项目。两种模式各有利弊，招拍挂的项目能够迅速开发销售，城市更新项目则需要做好长线的心理准备。

由于沿海做轻资产合作的项目基本不并表，所以外界难免有声音说公司年报不够美观、出现亏损等。实际情况并不是这样。沿海追求的是内在的发展质量，以及良好的盈利性，表面的数字游戏并不是十分在意。

项目不并表，意味着沿海没有业绩压力去开展高周转，公司只需要把轻资产做成规模，把团队打造好。哪怕和大型开发商合作，持股比例各50%，如果对方要求并表，沿海一定会表示没问题，因为公司并不追求这个。

观点地产新媒体：沿海的上市公司财务数据，实际上并不能全面反映公司整体经营质量？

夏向龙：对。沿海做轻资产战略的时候明确过这点，从未改变过，只是今年在城市更新方面落得更实一点。大家都说公司年报不漂亮、不美观，每年都亏损，实际上没有。

四年前转型轻资产比较彻底，沿海没有必要为了报表好看而去并表公司。现在很多公司都要求并表，部分公司互签协议，要求达到控股水平。按照会计准则，占多数份额的情况下董事会可以决定并表，但沿海不考虑这种情况。

真正要做到并表，意味着要控股项目公司、提供担保并承担风险，而轻资产实际上主要充当代运营的角色。沿海就是要坚持不并表的思路，静下心来把经营做好，把质量提高，把专业能力体现出来，不能为了并表而增加股东风险。

观点地产新媒体：沿海做城市更新的过程中，是只涉足一级开发，还是也做一二级联动？

夏向龙：这要看情况，沿海可以选择将部分土地引入其它开发商合作开发，也可以通过公开程序独立开发。公司可能会先将一部分土地推向市场，观察市场的反应，了解市场接受的价格范围，从而制定下一步的计划。

大型项目有整体规划，二级开发同样如此。由于体量大、运作周期长，这类项目往往是整备好一批地就入市一批地，仅靠一家开发商难以全部开发完毕。沿海不排除会把部分城市更新项目用地转让，但会保留增值空间最大的那部分，运用自身的经验及团队打造出优质项目。

所以城市更新会不会涉足二级开发，要根据具体情况而定。比如天津项目，前面一部分地块沿海转让给其它开发商，后续的地块则可能会由公司独立开发；公司从经营角度出发，需要保留一些长期产生稳定现金流的项目在手中，目前珠三角市场的发展潜力比较大，这些区域的项目二级开发会优先考虑由我们自己整体负责。

观点地产新媒体：有统计数据显示，上半年开发商平均净利率降到了8%左右。外界都在谈房地产行业在新时期下的探索，您有什么样的感受？

夏向龙：总体来看，房地产市场并没有大家想象般轻松，压力也不小。尽管多家开发商的业绩数据不断攀高，行业的销售体量很大，但行业的利润率很低。我是做财务出身的，销售规模与利润差距过大，其实既危险又辛苦。

开发商已经意识到了这个问题，目前都在做调整，因为企业规模到一定程度后不得不继续发展，很难停下来。但沿海几年前就慢慢停下来了，可以按照公司内部既定的转型方向，稳步地发展。

观点地产新媒体：您所指的“停下来”，能否理解为是对房地产业务进行战略性收缩，转而布局其它新产业？除了轻资产、城市更新这两大方向，沿海有没有考虑新的业务？

夏向龙：沿海的房地产业务没有收缩。一方面轻资产业务的拓展力度在进一步加大，包括在一二线城市加大投入；另一方面，布局了很多城市更新项目。所以公司的发展规模不仅没有收缩，反倒是扩大，只是声音没那么大，外界了解得比较少。

沿海从2012年开始确定转型战略，目前已经开始介入其它领域，比如陆续投资了金融、互联网+业务。今年公司还特别提出发展“新经济”。“新经济”是中国未来的一大方向，经济发展需要依靠内在消费拉动，公司正是看到了这个机遇从而开始布局。

在这方面，公司专门成立了团队，计划在养老产业、高端制造业、互联网科技等方面有所投资。中国人口老龄化水平过去两年已经达到了28%，未来相关产业的容量会变得很大。除此以外，在医疗健康、运动健身、高端智能制造、消费升级等方面也会有所发力。

按照计划，新业务的投资会占沿海总投资30%，但剩余70%仍集中于地产。总体上战略上会相对多元化，这是企业发展到一定阶段的必然走向。前两年公司做过多元化尝试，投资了部分产业，看起来效果不错，但投入金额不是很大。如果说过去是试探性的动作，如今就是正儿八经地开始布局。