2017年1月1日，辞旧迎新，又到了盘点、展望之时。

今日，淘哥拿到一份《2016年深圳楼市销售排行榜》，榜单显示，深圳万科以215.15亿的销售总金额，夺得2016深圳房企销售排行榜冠军，鸿荣源201.4亿位居次席，这两家都突破了200亿的门槛，第三名是华润置地，150.6亿。

数据来源：克尔瑞，截止2016年12月30日

在另一份由“中国指数研究院深圳”颁布的排行榜上，数据略有差异，但房企排名前三名无变化，万科、鸿荣源、华润。

在销售面积排行榜上，前三名有细微变化。万科冠军、鸿荣源亚军，而第三名变成了深圳地铁。销售套数排行榜与此类似，前三名是万科、鸿荣源、深圳地铁。

在住宅单项目排行榜上，鸿荣源壹成中心以131.14亿元成交额占据销售金额排行榜首位，半岛城邦以成交额79.92亿居第二位，恒裕滨城以75.61亿元成交额紧随其后居第三位；从销售面积来看，鸿荣源壹成中心、锦荟PARK、前海时代获得前三名。

1坎坷夺冠路：股权之争、竞争模式改变、调控突袭、追兵夹击

值得注意的是，2016年已经是深圳万科连续第7年蝉联深圳销售金额冠军。在淘哥看来，万科今年可说是“前有堵截、后有追兵”，“7冠王”的称号，今年来得特别不容易。

一方面，2016年，深圳楼市的竞争愈发激烈。来自全国的资本，房企纷纷杀入深圳，土地市场暗流涌动，无论是土地拍卖、旧城改造、收购合作，多了很多荷包鼓鼓的新竞争者。

其次，深圳房价历史高位运行，催生了一批巨无霸明星项目。其特点是：单价高、面积大、总价高、总体量大。往往房价10万上下，一套房上千万，一个项目总货值数百亿甚至上千亿，一次开盘就能收金四五十亿，甚至更高。

这种项目的诞生，如重型坦克一样，改变了战争格局：一个巨无霸项目进榜，两三个可角逐三甲。竞争模式的改变，令一众房企挑战万科有了可能——有两三个巨无霸项目就有底气了。

相反，看看万科今年的贡献出这样一张成绩单是哪些项目？万科云城、HBC汇隆中心、麓城，深南道68号、公园6号，万科广场公寓，九龙山等。

全新项目仅两个：HBC汇隆中心和深南道68号，除了万科云城体量够大外，其它都是中小项目，而且多是顺销、持销，甚至尾盘。从价位水平看，主流处于4-7万的水平，在深圳属中低价位，面积以中小户型为主。

这样一个组合，卖两套还抵不了别人一套。而万科精心研制的战略级武器——万科瑧系列三大项目，2016年没能入市。万科就是靠这样一批中轻型坦克，顶住了对手重型坦克的追袭，捍卫了一哥荣耀。

另一方面，万科股权之争贯穿全年、跌宕起伏，宝能、华润、安邦、深圳地铁、恒大等陆续杀入站团，各种传言不绝，万科员工面对着前途未卜的巨大不确定性。

与此同时，四季度，史上最严调控突袭深圳，对万科全年推盘节奏影响巨大。面对种种不利因素，万科最终顽强守住了深圳龙头老大的宝座。万科人高度的职业素养、专业素质和拼搏精神再度得到检验。

淘哥挺佩服万科的，万科人太拼。讲一个事例，某个周五下午，淘哥和万科开会，会议结束时已是晚上8点，淘哥去吃大餐，万科员工则扒了几口盒饭继续加班。到了晚上12点，淘哥想到几个问题，随手微信问了后就睡觉了，第二天早上一看，深夜2点多收到了回复，那时对方还在加班 ......

2深圳万科2016年做对了这几点

深圳万科今年到底做对了什么，有哪些亮点？淘哥觉得有几点值得同行和媒体关注。

其一：瑧系列，万科回归城心启航

万科瑧系列，值得多说几句。万科瑧的出现，是万科回归城心的起点，意味着深圳万科的巨大战略转变，深圳高端市场也自此出现一股举足轻重的新生力量，对整个市场格局之影响巨大而深远。

众所周知，万科擅长做刚需产品、高周转、规模复制，深圳万科“梦享家”系列，几乎把对刚需户型人居细节的研究到了极致。这种战略下，万科项目布局往往选择龙岗、坂田、布吉、盐田等非中心城区。

不过，深圳城市发展的趋势却是，土地越来越稀缺，人口、资源越来越向更具效率的中心城区集中。深圳楼市也在普遍豪宅化，价格高企，但产品创新还有空间。

洞察到了趋势的变化，深圳万科下定决心回归城市中心，在深圳福田、南山最好的城市中心地段开发项目。首发之作就是万科瑧系列三大项目：万科与深圳地铁合作的瑧湾汇、与兰江地产合作的瑧山道，以及瑧山府。

万科瑧是整个2016年下半年，深圳高端市场最受瞩目的三大项目，有“三分天下，一归万科”之赞誉。不单万科寄以厚望，全力以赴，整个深圳房地产行业都在关注万科瑧的一举一动，每一场发布会，每一次推广 ，每一幅广告，都会迎来业内广泛讨论，而大量的万科粉丝也一早瞄准了三个瑧，准备购买。

万科瑧总货值高达400亿，虽然说，作为2016年的压轴大戏，深圳万科400亿重兵囤积的瑧系列，最终没有在2016年入市，但是万科凭借其他项目，依然捍卫了深圳龙头老大的江湖地位。

从2016年房企排行榜上，表面上看，万科只领先亚军鸿荣源十几亿，但实际上，这是在原定四季度入市、400亿货值的万科瑧未能按计划推出的情况下。这恰恰侧面印证了万科深圳市场老大的地位，比想象中更为稳固——三瑧未出，已然定鼎。若三瑧齐至，宝座归属，再无任何悬念。

瑧湾汇

瑧山府

瑧山道

其二：万科云城，单盘百亿

万科云城是深圳万科2016年销售金额最大的项目，签约金额超过了100亿（纳入统计的备案金额没那么多）。淘哥觉得，万科云城可视为万科转型“城市配套服务商”的首个大规模尝试，亦可视为万科回归城市中心的先锋。万科云城的成功，佐证了万科转型的方向正确与巨大潜力。

2013年7月，万科总裁郁亮在当年的媒体见面会上，首度提出万科要转型“城市配套服务商”，淘哥当时就在现场。仅仅两个月后，万科斥资54亿，击败佳兆业和中海，拿下南山留仙洞总部基地核心位置的三幅地块，这就是万科云城项目的由来。

留仙洞总部基地是深圳市六大总部基地之一，万科云城占地39.4万平米，总建面133.55万平米，涵盖研发办公、精装公寓、酒店、商业等多重业态，是全新地标级城市综合体，也是一座集创新产业园、都会生活圈、生态公园、品位人居于一体的微缩都市，中国互联创新城。

对于万科而言，由在城市郊区做专业的住宅开发商，转变为在城市中心，打造这种多业态、多需求、全流程的综合项目，这是一种全新的尝试。

万科云城

其三：HBC汇隆中心，深圳地铁＋万科合作开门红

2016年12月下旬，万科集团与深圳地铁的重组方案终止，画下“休止符”。但是，深圳万科和深圳地铁的合作却进行的很顺利。首个项目，就是位于深圳北站的HBC汇隆中心。这个项目9月份开盘，很快售罄，收金20多亿，问鼎深圳9月份商业项目销售冠军。

淘哥觉得，HBC汇隆中心的意义在于，其一，开门红，为万科和深圳地铁后续合作打下了良好基础。其二，作为一个商业项目，其热销速度和市场影响力值得称赞。其三，销售节奏把握极佳，9月开盘大卖，10月4日深圳楼市调控突袭，市场瞬间冰封，这时HBC汇隆中心已经快售罄了。

其四：合作共赢，万科与腾讯、比亚迪等名企合作

万科与腾讯合作

2016年，深圳万科给淘哥的一个很强烈的感觉是：开放，可以说，没有“开放”心态，就没有2016年的冠军万科。

比如说，与深圳地铁集团战略牵手，HBC汇隆中心就是和深圳地铁合作。瑧系列中的瑧湾汇也是与深圳地铁合作，瑧山道是与兰江地产合作，深南道68号则是收购的项目。

不单是项目合作，围绕转型”城市配套服务商“这个大战略，从衣食住行各大领域出发，万科还与深圳的名企腾讯、比亚迪达成战略合作。

4月份，深圳万科宣布与腾讯理财通达成跨界合作，也由此揭开了万科与腾讯战略合作的大序幕。11月，深圳万科与腾讯云强强联合，试水智能家居普及。

12月，比亚迪和万科集团签署战略合作协议，双方拟在国内各城市的轨道交通发展战略和布局、各城市工业园区开发以及海外业务开发中，进行深度、全面、整体合作。

双方表示，万科作为城市配套服务商，解决城市居住问题，比亚迪通过“云轨”解决城市拥堵。轨道+物业是万科非常看好的解决未来普通人居住、生活、工作的模式，双方将致力于轨道+物业的长期战略合作，为城市发展提供了一种解决方案。

3新业务悄悄发力，决定未来5-10年房企格局

2016年，深圳万科，不仅仅核心业务（万科内部称之为即售型业务）蝉联深圳老大，围绕“城市配套服务商”布局的新业务也是蒸蒸日上。

深圳万科的新业务主要包括公寓租赁、商业、产业、物流、养老、教育等多项新业务，这就是外界所称的万科“八爪鱼”战略。淘哥查询了很多资料，为大家掀开深圳万科八爪鱼的神秘迷雾。

1、泊寓：深圳已开业2个项目，共415套公寓，项目出租率95%。

泊寓为万科旗下青年长租公寓品牌，以“智能化管理，伙伴式服务”为特色，致力于打造温暖的城市青年家，是万科转型’城市配套服务商’后扩张的核心新业务之一，拥有巨大的潜在空间。泊寓已进驻广州、佛山、深圳、东莞、厦门、福州、合肥、上海等城市，深圳已开业2个项目，分别在科技园和星火online。

2、商业：管理面积17.8万平米、客流量2000万人次、营业额15亿。

万科商业地产已经形成了以"购物中心类商业+万科里社区商业+商务配套类商业"的全方位商业体系，构建了涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、商务多元一体的业态布局。

龙岗中心城的万科广场，是2016年龙岗区销售额最大的购物中心，也跻身全深圳前十强。万科的社区商业品牌“万科里”，2016年也在第五园项目落地。

据悉，深圳万科在建、在营的商业项目超15个，商业面积近100万平米。项目辐射南山、福田、宝安、罗湖、龙岗、盐田等深圳主要区域，商业业务涵盖购物中心、社区商业、商务配套商业等。

3、教育：共4所学校，学生2255人，教师242人

万科教育板块，在深圳已经拥有万科梅沙书院、麓城外国语小学和天誉学校、梅沙第一幼儿园，践行精英式素质教育。

深圳万科还通过招拍挂，以2.21亿拿下龙华新区雅园路一块教育用地，该宗地的出让是深圳九年一贯制学校教育用地首次采取招拍挂的模式出让，是深圳引社会资本入民生领域的又一尝试。对万科而言，是联手深圳中学共建梅沙书院后，再一次对教育产业加码投入。

4、产业：管理面积10万平米，出租率100%，服务租户148家。

万科产业地产主要是星火online和前海企业公馆。位于云城的设计公社正在如火如荼的筹备中

5、物业：服务项目共80个，服务8.8万户家庭。

6、EPC：目前有EPC代建项目7个，总建筑面积113万平米。

通过这些代建项目，输出了万科的一整套成熟的、体系化的作业模式，从项目规划、设计、施工、到未来管理，万科32年的经验积累进行输出。例如，作为龙岗城市文化新地标的龙岗中心城“三馆一城”，就是由万科代建。

7、养老：12月中标深圳首个ppp养老项目

12月28日，福田区福利中心，深圳首家公办养老机构PPP试点项目出炉，万科拿下该项目。

2017年1月1日，万科将正式接管福利中心，接收原有运营服务团队，负责现有老人的日常照护服务。同时，万科将启动对福利中心的适老化改造和医养设施设备的全面更新，改造后的新福利中心将打造集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”，通过实践摸索出一套行之有效的政企合作养老模式，使福利中心成为深圳乃至全国公办民营养老改革试点的范本。

万科的传统项目，可能决定的是一两年的得失。淘哥更愿意提醒大家注意的是，深圳万科在新业务和城市核心区项目的进展。未来5年－10年后，将是“万亿万科”计划的重要依托。

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嗯，这就是淘哥想说的。谨以此稿，祝朋友们新年快乐。希望对朋友们了解万科，了解深圳楼市有所帮助。